Ramura construcțiilor din Republica Moldova: O criză în desfășurare

Situația actuală

Ramura construcțiilor din Republica Moldova a ajuns într-o stare deplorabilă. În ultimii trei ani, a trecut prin mai multe crize.

"Această stare de lucruri se reflectă în prețuri, dar și în calitatea vieții oamenilor", a spus Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, vineri, 24 ianuarie 2025, în cadrul ediției săptămânale a emisiunii Analize economice cu Veaceslav Ioniță.

Inițiativa Guvernului

Expertul a comentat și inițiativa Guvernului de a crea Fondul național de dezvoltare a sistemului de documente normative în construcții, o agenție cum este ANRE, care va colecta un impozit de 0,5% din valoarea unei construcții noi.

"Să fie introdus acest impozit nu este oportun când ramura este într-o criză totală. Acest impozit nu este reglementat de către Codul Fiscal și se va aplica inechitabil. El contravine prevederilor din Legea Nr. 181 din 25-07-2014 a finanțelor publice și responsabilității bugetar-fiscale, art. 43, care reglementează clar ce surse de venit pot fi obținute de către instituțiile publice. Acest impozit nu cade pe umerii constructorilor, dar cade pe oameni. Companiile de construcții vor include acest impozit în prețul apartamentelor. Nu este oportun că vine exact în cea mai proastă perioadă", a spus expertul.

Piața locuințelor

Veaceslav Ioniță a analizat evoluția pieței locuințelor:

• 2015: 610 mii/m² de spațiu locativ, dintre care 470 mii/m² în mun. Chișinău.
• 2019: 763 mii/m², dintre care 570 mii/m² în mun. Chișinău.
• 2021: 900 mii/m², dintre care 680 mii/m² în mun. Chișinău.
• 2022: 386 mii/m², dintre care 189 mii/m² în mun. Chișinău.
• 2023: 607 mii/m², dintre care 421 mii/m² în mun. Chișinău.
• 2024, trimestrul III: 325 mii/m², dintre care 156 mii/m² în mun. Chișinău.

"Anul trecut, în Republica Moldova, datele în valoare anuală pentru sfârșitul trimestrului trei arată că volumul locuințelor date în exploatare a fost la cel mai mic nivel pe care l-a înregistrat Republica Moldova din 2000, când s-au construit 214 mii/m². Dacă situația de după mun. Chișinău rămâne relativ stabilă, toate șocurile sunt în mun. Chișinău. Mai rău decât în 2024 a fost în 2000", a spus Veaceslav Ioniță.

Volumul lucrărilor de construcție

Expertul a comentat și volumul lucrărilor de construcție a locuințelor noi:

• 2015: 2,3 miliarde lei
• 2020: 3,8 miliarde lei
• 2021: 5,4 miliarde lei
• 2022: 4,4 miliarde lei
• 2023: 4,2 miliarde lei
• 2024, estimativ: 4,5 miliarde lei

Analizând tranzacțiile comerciale cu apartamentele în mun. Chișinău:

• 2015: 27,2 mii de tranzacții
• 2018: 31,7 mii
• 2019: 38,5 mii
• 2020: 34,4 mii
• 2022, estimativ: 25 de mii
• 2023, estimativ: 10,2 mii
• 2024, estimativ: 18,5 mii

"Apartamente se construiesc, în prezent, foarte puține. Volumul lucrărilor este mic. În exploatare se dă și mai puțin. Lucru acesta se reflectă în numărul tranzacțiilor. Nu ai vânzări, ai piața mică, prețurile se duc în sus", a declarat expertul.

Prețurile apartamentelor

Economistul menționează evoluția prețurilor la apartamente:

• 2015: 599 EURO/m² la apartamentele noi și 574 EURO/m² la apartamentele de pe piața secundară.
• 2020: 857 EURO/m² la apartamentele noi și 645 la apartamentele de mâna a doua.
• 2023: 1300 EURO/m² la apartamentele noi și 875 EURO/m² la apartamentele de pe piața secundară.
• 2024, trimestrul III: 1520 EURO/m² la apartamentele noi și 1030 la apartamentele vechi.

"S-au scumpit materialele de construcție în cazul apartamentelor noi, de aici și prețul mare. Dar de ce se scumpesc și apartamentele vechi? Prețul apartamentelor noi a crescut deoarece oferta este mică și această situație creează premise pentru creșterea prețurilor la apartamentele vechi. Atunci când vorbim despre politica statului în domeniul locuințelor, trebuie să știm că statul acum afectează cel mai sensibil segment al societății, oamenii", a menționat economistul.

Creșterea costurilor

Analizând creșterea costurilor în ramura construcțiilor în ultimii 15 ani, analistul economic spune:

• 2010-2014: costurile au crescut cu 45,4%
• 2015-2019: cu 54,3%
• 2020-2024: cu 61,7%

"Din 2016 avem o creștere continuă a prețurilor. Aceste scumpiri nu au fost în beneficiul companiilor de construcții. Materialele s-au scumpit, forța de muncă s-a scumpit. Ca să construiești, în prezent, un m² de apartament este de 3,6 ori mai scump decât a fost 15 ani în urmă", susține expertul.

Piața și prețurile

Potrivit lui Veaceslav Ioniță, din 2007, prețul apartamentelor a crescut mai încet decât costurile materialelor de construcție. În 2017, companiile de construcție au vândut apartamentele cu 10% mai ieftin decât valoarea lor reală pe piață, în 2018 – cu 5,4%. În 2019, 2020 și 2021, apartamentele s-au vândut mai scumpe decât valoarea lor reală pe piață cu 3%, 10% și 18%. În 2022 și 2023, din nou apartamentele s-au vândut la un preț mai mic decât valoarea lor reală pe piață, cu 13,5% și respectiv 5%. În 2024, apartamentele se vând la un preț mai bun decât valoarea lor de piață, dar asta nu va salva ramura construcțiilor.

"Avem o ramură unde costurile, în ultimii ani, au crescut enorm și asta duce prețurile în sus. Avem o industrie care este încă slab organizată. La noi nu există o relație normală dintre investitori și dezvoltatori. Formal prețul apartamentelor este mare, dar firma de construcție în realitate primește pentru ridicarea construcției o sumă mult mai mică decât s-ar cere. Avem, ca rezultat, pe piață niște distorsiuni enorme, care au dus la realizarea celui mai mic număr de tranzacții, la cele mai mari creșteri de prețuri. Dezvoltatorii au vândut apartamentele la etapa incipientă, înainte să se scumpească materialele, pe care nu le procurase încă la acea etapă. Ca rezultat, au înregistrat pierderi", a afirmat analistul economic.

Concluzii și recomandări

Expertul a mai menționat că inițiativa Guvernului, de a introduce un impozit, va pune presiune pe ramură.

"În opinia mea, introducerea unui nou impozit trebuie să fie prilejul unor dezbateri publice. Dar în perioada când constructorii trec dintr-o criză în alta, care au generat scumpirea apartamentelor, această taxă este o lovitură și nu sprijină această ramură. Dezvoltatorii, din păcate, în ultimii ani, au fost victime ale celor care au investit. Distribuția profitului dintre cei care construiesc și cei care le cumpără și le vând mai departe, este o diferență inechitabilă. Taxa de 0,5% va cădea pe umerii cetățenilor și va distorsiona și mai tare piața", a conchis expertul.